Darování nemovitosti mezi příbuznými, tedy mezi rodiči, případně prarodiči a dětmi se sjednáním práva doživotního bydlení jako věcného břemene je poměrně běžný způsob předání nemovitosti. Právnička vám poradí, na co je třeba dát si pozor, aby se předešlo pozdějším komplikacím.
Takový převod vlastnického práva k nemovitosti má určitá specifika. Vysvětlila nám je JUDr. Veronika Michalíková z advokátní kanceláře AKMV.
V darovací smlouvě nesmí být žádná povinnost pro obdarovaného
Tak jako u jiných darů nemovitostí, darovací smlouvou dárce bezúplatně přenechává dar obdarovanému a obdarovaný dar přijímá. Bezúplatnost je jedním z pojmových znaků darování a její podstata je v tom, že dárce přenechá nemovitost obdarovanému, aniž mu obdarovaný poskytl nějaké protiplnění.
Protiplněním nemusí být jen peníze, ale v praxi to může být například. i poskytnutí nějakých věcí nebo služeb (například souvisejících s doopatrováním). Aby byla splněna podmínka bezúplatnosti, je třeba, aby byla darovací smlouva naformulována tak, aby nezakotvovala pro obdarovaného žádnou povinnost, kterou má splnit jako podmínkou získání daru.
Dožití v nemovitosti je věcné břemeno
Ve smyslu zákona věcná břemena omezují vlastníka nemovité věci ve prospěch někoho jiného tak, že je povinen něco trpět, něčeho se zdržet nebo něco jednat. To znamená, že v tomto případě by bylo vlastnické právo obdarovaného jako nového vlastníka nemovitosti omezeno ve prospěch dárce tím, že obdarovaný by byl povinen strpět, aby dárce nemovitost užíval, čili v ní bydlel, až do své smrti.
V případě, že by došlo ke změně majitele nemovitosti, na které vázne věcné břemeno zapsané na listu vlastnictví (např. obdarovaný by zemřel nebo by nemovitost prodal), věcné břemeno by na nemovitosti vázlo i nadále a zavazovalo by i nového vlastníka.
Věcné břemeno lze zřídit smlouvou. Darování i zřízení věcného břemene mohou být sepsány i na jedné listině – darovací smlouvě se zřízením věcného břemene.
Na co si dát pozor při sepsání darovací smlouvy
Při uzavírání darovací smlouvy může dojít k několika okolnostem, které mohou vést k neplatnosti darovací smlouvy nebo jiným nepříjemnostem. Některé z okolností, se kterými jsme se setkali v praxi, si přiblížíme.
Darování pro případ smrti – někteří dárci mají zájem darovat nemovitost tak, aby k plnění na základě darovací smlouvy došlo až po smrti dárce. Odkládací podmínka, která by vázala darování na smrt dárce by však byla neplatná, protože podle našeho právního řádu jsou jedinými úkony, které lze uskutečnit pro případ smrti závěť a vydědění.
Darování s protiplněním – jak jsme popisovali výše, podmínkou platnosti darovací smlouvy je bezúplatnost. Ujednání protiplnění ze strany obdarovaného je důvodem neplatnosti darovací smlouvy. Někteří dárci si přejí v darovací smlouvě upravit povinnosti obdarovaného v tom smyslu, aby v darovací smlouvě byla vymezena povinnost doopatrování dárce, případně is přesnou specifikací, jaké činnosti má obdarovaný pro dárce vykonávat a v jakém časovém intervalu (např. úklid, nakupování, doprovod na lékařská vyšetření apod.) Zastáváme názor, že pokud by měl dárce zájem o zakotvení takových smluvních ujednání, namísto darovací smlouvy s případným zřízením věcného břemene by pro dárce bylo vhodnější ujednání tzv.. zaopatřovací smlouvy, jejímž předmětem je jednak závazek zaopatřence přenechat nemovitost zaopatřovateli, ale i závazek zaopatřovatele zaopatřit zaopatřence, což představuje základní rozdíl ve srovnání s darovací smlouvou.
Obdarovaný jako oprávněný z věcného břemene by nebyl dárci povinen hradit nájemné nebo jiné platby na užívání nemovitosti. Pokud by však nebylo mezi oběma stranami dohodnuto jinak, byl by oprávněný z věcného břemene povinen v přiměřené míře nést náklady na zachování a opravy nemovitosti. Doporučujeme proto, aby byl v rámci zřízení věcného břemene doživotního bydlení sjednán i způsob, jakým se bude oprávněn z věcného břemene na takových nákladech podílet.
Kromě výše uvedeného doporučujeme věnovat pozornost i vymezení rozsahu, v jakém může být nemovitost užívána oprávněným z věcného břemene. Předmětem užívání totiž může být jak celý dům nebo byt, tak i vymezená část. jedno patro nebo konkrétní místnosti.
